안녕하세요. 부동산 매니아 주주인 입니다.
오랜만에 포스팅을 하는 것 같네요, 1. 최근 코인에 대한 투자 관심이 점점 더 집중되고 있습니다2. 부동산에 관해서는 업무 외적으로 시장 상황만 모니터링하고 있어서 기존에 생각했던 방향과 큰 변화가 없어, 중복되는 내용에 집중할 것 같아 별도의 글을 쓰지 않았습니다.
그런데 지금이 12월이니까 내년에는 어느 지역이 유망지역이 좋을지 전국을 돌아다녀봤습니다.
당장의 투자기회라기보다는 2025년 중·하반기, 장기적으로는 2년 이상 최저 수준에 머물게 될 것이다.
앞을 내다봐도 투자적격이 예상되는 지역은 거의 없다.
우선 ‘충남’은 2024년 유망지역이다.
그 중 ‘천안’이 올해 하반기에 언급됐는데 아직까지 유효하다고 본다.
내년. 서울을 비롯한 전국의 주택은 내년 하반기나 2026년 초쯤에는 투자하기에 합리적인 가격대(투자하기에는 적합하지 않더라도 가격이 낮은 수준)에 있을 것으로 믿습니다.
현재 시세만 보면 우선 ‘부산’이 눈여겨볼 만한 지역인 것 같아요. (정확히 말하면 부산, 울산, 경남 등(불경)이 모두 포함됩니다.
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오랜만에 부산지역 투자 가격대를 모니터링해봤습니다.
20년대 초반, 부산에 투자하지 말라는 의견이 팽배했을 때 민락입편한세상 오션테라스를 바라보게 됐다.
민락횟집이 있어서 냄새난다고 하는데 저는 부산에 있어요. 사람이니까;; 그 위치가 광안대교를 바로 볼 수 있는 곳이라 수요가 충분할 거라 생각했고, 그 이후 호가가 올라갔습니다.
평균 가격이 14억~15억 원(실제 거래 가격이 16억 원을 넘은 적도 있다)에 이를 정도로 주목을 받았다.
제가 봤을 때 평균 매매가가 5억 5천만 원 정도여서 ‘샀으면 참 좋았을 텐데’라는 생각이 들었습니다.
오랜만에 그 지역 가격을 살펴보니 최저가가 7억 6천만 원까지 내려갔다.
(최근 퀵세일은 6억5천만원. 여기까지 나온 걸 보니 최저 수준까지 내려간 것 같네요.) 부산 퀵세일 가격은 지난 20년 가격과 비슷하네요. 연령. 내년까지 이 점을 염두에 둔다면 바닥권에 도달할 것으로 예상된다.
부산에는 주택 물량이 많았으나 시장 침체로 인해 사업계획 승인이 매매까지 되기까지 다소 기다리는 시간이 있었습니다.
그러나 이번 사업계획 승인이 (과거처럼) 매출로 이어질 것이라고 100% 확신할 수는 없다.
(사업계획 승인만 받고 내년에는 NPL 물량이 늘어날 것으로 예상되는 점을 고려하면) 현재 확정된 입주 물량은 2025년 하반기가 될 것으로 예상된다.
‘가격은 투자하기 좋은 수준에 도달할 것 같다’ 다만, 다른 지역에 비해 전세율이 낮고 투자금액이 높은 점을 고려하면 지금이 투자적기라고 판단하기는 어려우니 실거주자분들께 구매를 적극 권해 드립니다.
이것이 가능한 상황이 올 것이라고 생각합니다.
최근 부산 매매가격이 보합세를 보였던 점을 고려하면 다시 급락할 가능성은 낮으나, 내년 전셋값 회복은 다소 더디고, 가격 및 대출제한 등으로 실거주자 매수에 여전히 저항이 남아 있기 때문에 시장이 매우 활발해질 것으로 예상됩니다.
보기 어려울 것으로 판단되므로, 적정 가격대에 도달하기 위해서는 조금 더 가격 조정이 필요할 수도 있다고 판단됩니다.
다음으로 살펴볼 지역은 경상남도 ‘창원’이다.
한때 창원 중심 용호동 부지인 아이파크와 더샵의 전국 평가액이 10억원을 넘기며 전국적으로 이슈가 됐다.
급격한 조정을 받은 뒤 한동안 꾸준한 추세를 보이고 있다.
용지아이파크 최저 가격대는 8억 6천만 원이고, 창원이 뜨거워지기 전 평균 가격은 7억 4천만 원대였으니 아직은 조금 높은 수준이라고 볼 수 있다.
다만, 실거래가 추이를 보면 상당히 안정적(매월 거래가 발생함)이어서 다소 높은 수준이라고 판단된다.
판매자와 판매자 사이의 적정 가격대는 8억 6천만원에서 9억원 사이로 유지되는 것으로 보입니다.
진해구와 합포구에 재개발 및 택지사업이 진행되면서 다소 많은 물량이 기다리고 있을 것으로 예상된다.
다만, 창원시는 다른 지역에 비해 매매가격을 올려 승인을 받기 어려운 점을 고려해 수량 공급도 다소 조정하기로 했다.
제 생각에는 그게 효과가 없을 것 같아요? 현재까지 확인된 총 입주량을 보면 2025년 성산구의 입주물량은 평균보다 높으나, 창원시 전체는 2025~26년에 발생한다.
입주량이 부족하고, 창원의 임대율이 높은 편입니다.
조선산업은 물론 제조업, 철강산업, 군수산업, 항공제조업 등 다양한 일자리가 존재하고, 취업자 수가 지속적으로 증가하고 있는 점을 고려하면, 가격은 바닥이라고 생각하기엔 적당한 수준인 것 같아요. 그게 다야. 추신. 참고로 저는 이미 8월쯤에 내년 전망 보고서를 작성했습니다.
수도권의 강세와 비수도권의 약세에 대해 결론을 내렸습니다… 비슷한 결론을 내는 예측보고서가 많이 나오는 것을 확인하고 있습니다… 개인적인 생각으로는 2019년 부동산 시장은 제조업 일자리가 풍부한 불경지역은 점차 회복세나 상승세로 전환될 것이고, 서울, 경기, 인천 등은 내년에도 다시 하락할 것이라는 전망이다.
경기, 인천 등 1차 하락 이후 가격 상승폭은 평균적으로 서울보다 크지 않기 때문에 서울에 비하면 상대적으로 하락폭은 적을 것으로 판단하며, 서울의 경우 하락 추세가 클 것으로 예상된다.
분명한.
당장은 대출유연성이 소폭 증가한다는 점을 염두에 둘 필요가 있으나, 매매물건수의 증가가 지속되고 있으며, 최근 월세상승률도 지난 2~20년간 소폭 증가한 것으로 추정된다.
3개월. 이 경우에도 1차 하락세와 마찬가지로 판매 품목 수가 늘어나고 있다.
이러한 감소로 인해 매매 월세 물량이 급격하게 증가할 경우, 1차 하락세와 유사한 패턴으로 매매가격이 급락할 가능성은 언제나 존재합니다.
이런 일이 일어나지 않더라도 수도권 전체로 시중에 나와 있는 매물 물량은 매매뿐만 아니라 매매도 늘어나게 된다.
월세는 전체적으로 누적돼 있어 조정 가능성이 상당히 높다고 판단된다.
(물론 최근 추세이기 때문에 100% 맞다고 정의하기는 어렵다.
그러나 이제는 조정 가능성이 커졌고, 국내 경기 침체가 언론에도 뚜렷이 나타나고 있다.
예상대로 하락세는 당분간 지속될 것이라는 점) 과거에는 수도권과 충청권이 쇠퇴하던 시절을 고려하면 역사가 돌고 돌고 있다는 말을 자주 느낀다.
상승, 비슷한 이유가 무엇이든 간에 사이클은 계속되고 있습니다.
제가 가끔 포스팅에서 코인 투자에 대해 언급했는데, 예상대로 “경기 침체(인플레이션 지속) -> 금리 인하 시작 -> “유동성”으로 경제 추세가 진행되고 있다고 생각됩니다.
은행 등 대여금고 역할의 불안정으로 인해 가상자산, 금 등으로 옮겨가고 있다.
물론 트럼프 대통령 당선으로 코인 시장에 불이 붙었지만 예전에는 해리스가 트럼프와는 상관없이, 키워드 금리 인하 동일하므로 기울기에 차이가 있습니다.
코인시장에 유동성이 몰리고 2025년 초에는 상승세가 더 커질 것이라고 예상하고 투자하게 되었습니다.
무엇보다 새로운 투자에 대해 알아보고 공부하며 시야를 넓히는 것이 너무 즐거웠습니다.
그럼 됩니다.
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